Comment réaliser son permis de construire (pour pas cher)

Cet article est écrit en style WikiHow, sur un mode volontairement humoristique (voire satirique, et même provocateur) et bourré d'exaggérations. Il pourrait intéresser des personnes qui souhaitent déposer un PCMI (Permis de Construire pour une Maison Individuelle)... sans se ruiner. Il est centré sur la législation française en la matière, telle qu'elle existe en 2026. Évidemment, les choses varient d'une région à l'autre, et dans le temps, alors vérifiez bien tout ce que vous lisez ici !

Et puis nous ne sommes pas (du tout) expert·es en la matière, hein. Ce qui suit n'est qu'un modeste résumé de ce que nous avons appris au cours de la rédaction de notre propre permis, pour Miramon.

1. Utilisez un moteur de recherche

Au préalable, quels que soient vos moyens financiers, rappelons l'évidence : il est indispensable de vous renseigner à fond - sur les différentes pièces à fournir pour déposer un PC (cette page est particulièrement utile, par exemple), bien sûr, mais aussi sur les recommandations d'urbanisme régissant la commune où vous souhaitez construire votre future demeure. S'il s'agit d'une commune dotée d'un Plan local d'urbanisme (PLU), facile : épluchez ses règles. S'il n'y a pas de PLU, vous vous trouvez dans l'une ou l'autre de deux situations : soit votre commune est couverte par une carte communale, soit les règles de construction se résument aux règles générales d'urbanisme (RNU). Dans ces deux derniers cas, vous allez sans doute devoir bûcher un peu plus pour trouver les informations qu'il vous faut - notamment pour savoir si c'est la mairie ou la communauté de communes qui statuera sur votre PC, et sur la base de quels critères.¹ L'un de ces critères sera peut-être leur degré de sympathie ou d'hostilité vis-à-vis de vous en tant que personne, et de votre projet. Et l'internet vous laissera très certainement à l'abandon dans un désert sans réponse, à la merci des mirages de recommandations totalement inutiles de ChatGPT. Ce qui nous mène au point suivant...

2. Évitez les mauvaises surprises : séduisez M. ou Mme. le Maire

Dès que vous commencez à avoir une idée à peu près claire de votre projet, prenez rendez-vous avec les personnes qui tiendront la destinée de votre tendre demande de PC entre leurs mains cruelles : les autorités - c'est-à-dire la mairie et/ou le service d'urbanisme de la communauté de communes en question. Il s'agit de clarifier toutes ces histoires d'urbanisme évoquées au point précédent, d'une part ; mais aussi, et surtout, de leur révéler à quel point votre arrivée sur la commune, et votre projet de construction, sont des cadeaux du ciel. Il vous faut donc leur présenter votre projet, tout en vous frayant un passage jusqu'à leurs cœurs tout palpitants ! Plus vous parviendrez à vous les mettre dans la poche et à échanger sur les points possiblement bloquants de votre demande, plus il y aura des chances que ça passe comme une lettre à la poste. En effet, quitte à choisir, ils et elles préfèrent ne pas avoir à faire de multiples allers-retours sur un PC, ce qui peut prendre des mois, et leur demande de nombreux clics sur les interfaces compliquées de leurs ordinateurs. Épargnez-leur ces tracasseries.

3. Évitez les embrouilles : séduisez vos futur·es voisin·es

Quoi de pire qu'un conflit de voisinage pour vous pourrir la vie ? Un conflit qui commence avant même que votre maison soit construite ! En effet, n'oubliez pas que votre projet va sans doute créer certaines inquiétudes bien légitimes auprès des personnes qui vivent déjà à proximité du terrain où vous souhaitez construire : votre maison va-t-elle être une bâtisse ignoble qui va pourrir le paysage de Mme Michou ? Allez-vous très impoliment priver de quelques précieux rayons de soleil le jardin de Pépé René ? Seriez-vous un·e dealer·euse de crack qui projette d'encombrer ce joli coin de campagne avec d'immondes carcasses de voitures ?! Il importe de prendre les devants, et de vous faire des ami·es chez les gens qui vont bientôt vous entourer... Ne serait-ce que pour éviter - horreur ! - qu'iels contestent votre permis, une fois qu'on vous l'aura accordé ! (voir ci-dessous) Il est essentiel de prendre en compte leurs retours et inquiétudes dès que possible, et de leur faire comprendre la bénédiction céleste que représente votre arrivée. Si, si.

4. Évitez les frais d'architecte : exploitez faites appel à un·e archi-ami·e

Vous avez maintenant une idée à peu près claire de la maison que vous voulez (et pouvez) construire, et des règles ou des voisin·es qui pourraient vous embêter. Il est temps de rentrer dans le dur... et de réaliser quelques pièces un peu compliquées à fournir au dossier. Or, il faut savoir que l'une des choses qui coûtent le plus cher avec un permis de construire, c'est de faire faire ses plans par un architecte. Il paraît que ça peut coûter 3000 euros, voire plus ! Scandaleux, tout à fait ma bonne dame. Il est beaucoup plus économique d'avoir un·e architecte pour ami·e (ce qu'on appelle, dans le jargon technique du bâtiment, un·e archi-ami·e), et de lui demander de vous fournir gracieusement au moins l'ébauche d'un plan de masse, d'un plan de coupe, et si possible une modélisation 3D de la maison. Bien sûr, il s'agit d'une faveur, qui est d'autant plus facile à quémander lorsqu'il s'agit d'un petit projet (d'ailleurs, dans la réglementation française, tout projet d'habitation d'une surface supérieure à 150 m² requiert impérativement d'embaucher un·e architecte, ce qui est tout aussi scandaleux, mais peut-être compréhensible). Nous recommandons toutefois d'entretenir au minimum 15 ans d'amitié proche avant d'effectuer cette demande, ce qui implique de s'y prendre bien à l'avance. 35 ans d'amitié constituent la durée relationnelle recommandée. Par ailleurs, l'archi-ami·e sera sans doute plus enclin·e à vous aider si vous effectuez une ébauche de plan détaillé avant d'aller lui parler, et si vous ne l'embêtez pas trop par la suite (d'expérience, deux ou trois retours sur le dossier du permis restent dans le domaine du raisonnable)...

5. Évitez les frais de géomètre : regardez des tutos sur YouTube

Une autre dépense dont on se passerait bien : les frais de géomètre. Normalement, les limites du terrain que vous acquérez auront été vérifiées à l'avance par un·e géomètre, sollicité·e par le ou la propriétaire, avant l'achat. Cependant, ces professionnel·les sont souvent demandé·es aussi pour effectuer un relevé du terrain, c'est-à-dire notamment tracer les courbes de niveau, afin de pouvoir fournir le plan de masse demandé dans le permis de construire. Or, il est tout à fait possible de se passer de leurs coûteux services, en regardant YouTube ! Par exemple, cette vidéo fournit un magnifique tutoriel, très détaillé, expliquant comment extraire les courbes de niveau des données en accès libre de l'Institut géographique national (IGN). Attention, cela implique le téléchargement de moult gigaoctets de données sur votre disque dur, qui risque la saturation, puis l'utilisation du logiciel libre QGIS. Ce dernier est plutôt facile d'utilisation, mais il vaut mieux tout de même avoir une certaine appétence pour la chose informatique. En cas de doute, faites appel à un·e geek-ami·e, qui trouvera là une façon stimulante de passer quelques heures sur son (ou votre) écran. Il suffit ensuite d'importer les courbes de niveau sur votre superbe plan de masse réalisé par votre archi-ami·e - ce qui est d'autant plus aisé si vous avez appliqué au préalable le conseil suivant...

6. Suivez une formation de graphiste

Une fois les plans fournis par votre archi-ami·e, ne croyez pas être sorti·e de l'auberge ! Il va encore falloir plusieurs semaines (voire des mois) de travail pour travailler et retravailler ces plans et le modèle 3D, même après que le permis de construire ait été déposé, au fur et à mesure que vos idées évoluent. Et soyons réalistes : même un·e super archi-ami·e aura sans doute d'autres choses à faire - certes beaucoup moins intéressantes - que de vous aider en permanence de manière bénévole (sauf si vous avez un moyen de pression ou de chantage sur lui ou elle, ce qui est efficace mais risque d'endommager votre amitié). C'est pourquoi il est important d'avoir les compétences nécessaires à l'utilisation avancée de logiciels tels qu'Adobe Illustrator, GIMP, ou Sketchup (pour la 3D).² La meilleure façon d'apprendre reste celle du cursus universitaire ou professionnel classique : CAP ou licence en design graphique par exemple. Mais le top du top, pour approfondir vos capacités créatives tout en les mettant au service de votre projet de maison, reste de suivre une formation complète de cinq ans dans un ESAD, c'est-à-dire une École supérieure des Beaux-Arts. Par ailleurs, cette formation vous permettra par la même occasion de découvrir différents styles vestimentaires tout à fait étonnants, et de devenir un·e artiste qualifié·e vivant dans la précarité la plus totale - même si cela ne facilitera pas forcément votre projet d'écoconstruction. (Bien sûr, vous pouvez aussi vous former sur YouTube. Mais vous n'en avez pas marre, de rester devant un écran ?!)

7. Copiez un autre permis de construire ³

Vous commencez à avoir des plans de masse (pièce PCMI 2), de coupe (PCMI 3), et de toiture (PCMI 5) à peu près crédibles, ainsi que des vues en élévation des façades (PCMI 5) qui ne devraient pas déclencher des infarctus au niveau du service d'urbanisme ? Bravo, vous avez fait une bonne partie du chemin ! Mais vous n'êtes pas encore au bout de vos peines. Il vous faut encore rédiger la PCMI 4 (« Notice descriptive du projet »), et réaliser les PCMI 6, 7, et 8 (« Insertion du projet dans son environnement », « Document graphique permettant de situer le terrain dans l’environnement proche », et « Document graphique permettant de situer le terrain dans l’environnement lointain »). La PCMI 4 est la plus pénible : il s'agit d'employer une profusion de jargon technique expliquant par le menu comment vous souhaitez aménager le terrain, quelle sera l'implantation et l'organisation de votre future demeure, quels matériaux et couleurs vous allez mettre en oeuvre (pour être un·e bon·ne citoyen·ne, respectueux·se des règles d'urbanisme - voir point 1 ci-dessus)... et surtout, point crucial : quel type de portail vous allez installer pour protéger des regards votre jolie pelouse pavillonnaire. Il ne faudrait tout de même pas heurter les yeux sensibles du voisinage, qui guettent déjà votre arrivée avec tant d'appréhension (voire d'hostilité) ! (voir point 3 ci-dessus) Tout cela est assez rébarbatif, et nous vous recommandons par conséquent de copier sans hésiter les notices rédigées dans le cadre de dépôts de demandes de PCMI... similaires au vôtre, bien entendu, et en prenant soin de remplacer les informations importantes. Vous pouvez en trouver en cherchant sur le web, ou mieux, en demandant à des ami·es. Pour copier notre permis, voir ci-dessous !

8. Étude de sol, étude thermique : Serrez les dents, et contactez des pros

On vous demande un rapport d'étude de sol G2 AVP (« avant-projet »), car votre terrain est en zone à risque du fait du retrait-gonflement d'argiles ? Oups. Il sera difficile d'y couper - à moins d'avoir un.e géotechnicien.ne-ami·e, catégorie d'ami·e particulièrement rare et précieuse. En effet, cette étude doit être réalisée par un cabinet d'études en géotechnique, qui ira faire des sondages de sol (souvent au pénétromètre dynamique), pour recommander ensuite une certaine façon de mettre du béton sous votre future maison. Mais bon, à tout le moins, le rapport vous fournira un certain nombre d'informations qui pourront aussi vous être utiles si vous préférez faire d'autres types de fondations, et ne pas soutenir l'une des industries les plus polluantes du monde. Faites en sorte de demander plusieurs devis à différents cabinets autour de vous.

La surface habitable de votre future maison dépasse les 50 m² ? Aïe. Là aussi, il va falloir engager quelques frais pour respecter la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020). Vous allez notamment devoir obtenir :

1. pour le dépôt du PC : une attestation de respect de la RE2020, issue d'une étude thermique complète calculant des coefficients (besoin bioclimatique, degrés-heures...) qui prouvent l'efficacité énergétique et environnementale de votre futur bâtiment, en fonction du mode constructif, des menuiseries qui seront employées, etc.
2. avant le début des travaux : un rapport d'analyse du cycle de vie (ACV), mesurant les émissions de gaz à effet de serre des produits de construction (composants et chantier) et de la mise en oeuvre du chantier, ainsi celle des équipements et de leur mise en oeuvre ;
3. avant la fin des travaux : une étude finale, mettant à jour l'étude préliminaire pour s'assurer de la conformité de la construction avec la réglementation, notamment au niveau de la consommation des équipements techniques (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation). Cette étude produit, si tout va bien, une attestation finale à joindre à la déclaration d'achèvement des travaux.

Ouf ! Rien que ça. Le tableau ci-dessous fournit un petit récapitulatif pour les confus·es :

En revanche, concernant les bâtiments neufs dont la surface habitable sera inférieure à 50 m², le ou la maître d'oeuvre doit simplement s'engager par écrit à respecter la RE2020... la procédure est donc bien plus light. Il est même possible de l'effectuer en ligne, gratuitement. Mais pour les projets plus grands, il est impératif de passer par un bureau d'étude qui effectuera les trois analyses ci-dessus. Bien examiner le contenu des devis, car certains ont tendance à "oublier" de mentionner certaines étapes, pour lesquelles il faudra dépenser encore quelques centaines d'euros...

9. Devenez sismologue

Pour les projets situés dans certaines zones à sismicité plus élevée (par exemple en région montagneuse, style Pyrénées ou Alpes), on vous demandera sûrement une attestation certifiant de la bonne prise en compte des risques sismiques lors de la conception du projet. Youpi ! Encore une attestation ! Comme diront les personnes employées par les bureaux d'études effectuant ce genre de contrôles. Sauf que, par une sorte de miracle bureaucratique... dans le cas où le/la maître d'oeuvre est aussi contructeur.ice d'une maison individuelle, il est possible pour cette personne de signer sa propre attestation. Incroyable, mais vrai !⁴

10. Fixez-vous une date limite de rendu

Vous l'aurez compris, élaborer un PCMI peut prendre un bon bout de temps. Il est donc recommandé de se fixer une date butoir pour réunir toutes les pièces, sinon ça peut traîner en longueur. Un bon petit sprint, et vous pourrez mettre tout ça derrière vous ! Le service instructeur de votre dossier aura deux mois pour accepter ou refuser votre demande, ce qui vous laissera le temps de récupérer un peu... avant la suite.

11. Envoyez le dossier

Vous avez fini de réunir toutes les pièces ? Bravo ! Il s’agit maintenant de les transmettre au service instructeur – mairie ou communauté de communes. Renseignez-vous à l’avance sur la façon appropriée de le faire, car il faut parfois passer par une plateforme dédiée dont vous n’avez jamais entendu parler. Mais avant ça, si le courant passe bien entre vous et la mairie ou la personne du service urbanisme, pourquoi ne pas leur envoyer le dossier finalisé à l’avance pour leur demander s’il y a des trucs qui clochent ? Si vous recevez des retours préalables, cela pourrait vous permettre de corriger ou préciser quelques détails qui tuent, au lieu d’avoir à le faire plusieurs semaines plus tard, et que ça ralentisse toute la procédure.

12. Patientez, patientez, patientez...

Les pièces sont envoyées ? Félicitations ! Il ne vous reste plus qu’à prendre votre mal en patience. Normalement le service instructeur a deux mois pour répondre à votre demande à partir de la date d’envoi du dossier de PCMI ; passée cette date, vous avez le droit de considérer que le permis est tacitement accepté. Mais il vaut mieux avoir la preuve écrite que c’est le cas...

Une fois que vous avez reçu la preuve officielle que votre permis a été approuvé, vous devez immédiatement placer à l’entrée du terrain l’un de ces magnifiques pannonceaux, qu’on trouve dans les magasins de bricolage, avec votre nom et un petit descriptif de votre maison de rêve. Il devra y rester sur toute la durée des travaux, alors stabilisez-le bien pour ne pas qu’il s’envole à la première rafale. Prenez-le en photo et envoyez-le au service instructeur pour prouver que c’est fait.

À partir de cette date, les personnes du voisinage ont alors 2 mois pour contester le permis (gloups). Mais vous avez fait leur connaissance et vous vous entendez comme larrons en foire (voir point 3 ci-dessus), donc aucun souci !

Au bout de ces deux mois, vous pourriez commencer à lancer votre chantier. Néanmoins, pour notre projet, on nous a expliqué que la préfecture pouvait contester le permis jusqu’à trois mois après qu’il ait été délivré... Nous avons donc patienté encore un mois de plus.

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Envie de découvrir le magnifique dossier PCMI que nous avons réalisé pour Miramon ? Téléchargez-le ici ! Et n’hésitez pas à le copier – dans la limite du raisonnable... (à noter que ce fichier ne comprend que les principales pièces du dossier)

Notes

1. Dans le cas de notre projet, nous avons fini par apprendre que la mairie ET le service d'urbanisme de la communauté de communes instruisent conjointement les dossiers, et qu'ils se réfèrent à une certaine Charte architecturale et paysagère pour refuser notamment les projets un peu trop hippies à leur goût (exemple : une maison ronde ? vous croyez qu'on est chez les Schtroumpfs ou quoi ?!) ❁
2. À noter qu'il est tout à fait possible de se passer totalement de plans faits à l'ordinateur, ou de modèles 3D, et de tout faire à l'ancienne, au porte-mines et au papier millimétré. Chacun son kif.❁
3. Attention : nous ne vous encourageons pas à copier le contenu d'un permis de construire sans l'accord explicite des personnes l'ayant réalisé. Il paraît que c'est une pratique assez peu appréciée des architectes, notamment - pour des raisons de propriété intellectuelle, tout ça tout ça. Si des archis-pas-ami·es courroucé·es vous traînent en justice, ne dites pas qu'on ne vous aura pas prévenu·es ! ❁
4. Ce qui ne veut pas dire que nous recommandons de faire fi des normes sismiques, bien entendu ! Il vaut mieux se renseigner sur les préconisations de l'Eurocode 8 pour les maisons individuelles situées en zones sismiques 3 ou 4. ❁

Sources et remerciements

Les illustrations dans cet article sont publiées sous licence Creative Commons. On en a modifié trois (saurez-vous trouver lesquelles ?). Un grand merci aux illustrateur·ices anonymes qui les ont créées !
Pages sources :

• https://www.wikihow.com/Read-the-Maya-Calendar
• https://www.wikihow.com/Know-when-an-Earthquake-Will-Strike
• https://www.wikihow.com/Learn-to-Read-Blueprints
• https://www.wikihow.com/Find-Blueprints-for-Your-Home
• https://www.wikihow.com/Read-Architect%27s-Drawings
• https://www.wikihow.com/Read-a-Reflected-Ceiling-Plan
• https://www.wikihow.com/Design-and-Build-Your-Own-House
• https://www.wikihow.com/Build-Your-Own-Home-(US)
• https://www.wikihow.com/Build-a-House
• https://www.wikihow.com/Waiting-to-Be-Loved
• https://www.wikihow.com/Make-Computer-Games

Principales sources d'information pour le tableau des indicateurs RE2020 :

• https://re2020.bepragma.fr/
• https://www.e-re2020.fr/tarifs/etude-thermique-re-2020-maison/
• https://www.pays-de-la-loire.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/2024-01-02_notice_explication_re2020_textes_attestations.pdf

... Et un gros poutou à notre archi-ami, Lili-douceur, qui nous a tellement aidé·es ! 😘